Sort fiscal de la plus-value latente d’un bien immobilier loué meublé et faisant l’objet d’une donation

Publié par Ameublys

Le sénateur UMP de la circonscription des français établis hors de France, Christophe-André Frassa, a attiré l’attention du ministre du budget, sur le sort fiscal de la plus-value latente d’un bien immobilier loué meublé et faisant l’objet d’une donation.

Après avoir rappelé que les revenus issus d’un bien loué meublé de manière habituelle relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, le sénateur a indiqué qu’à la lecture de la doctrine administrative, lorsque la location est opérée par une entreprise individuelle au bilan de laquelle le bien loué est inscrit, l’inscription d’un bien immobilier au bilan n’est pas, par elle-même, génératrice d’une plus-value imposable (cf. BOI-RFPI-PVI-10-30-20130211, §80).

En revanche, la cession du bien inscrit à l’actif du bilan de l’entreprise individuelle relève du régime des plus-values immobilières des particuliers dès lors que l’exploitant bénéficie du statut de loueur en meublé non professionnel.

A cette occasion, il a demandé au ministre de préciser si la donation dudit bien, loué meublé et inscrit au bilan, conduit à une imposition de la plus-value latente comme un bénéfice en application des dispositions de la même doctrine administrative (cf. BOI-BIC-PVMV-10-10-20-20120912, §440 à 510).

Le ministre a tout d’abord rappelé une jurisprudence ancienne mais non moins constante du Conseil d’État (« notamment, arrêt du Conseil d’État n° 84803 du 10 juillet 1925 » ; cf.BOI-BIC-CHAMP-50-20130109, §30), selon laquelle le secrétaire d’État retient que « les revenus tirés de la location meublée exercée à titre habituel sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). »

Partant, il en est ainsi déduit que les loueurs en meublé sont soumis aux obligations fiscales correspondant à cette catégorie de revenus et qu’en particulier, s’ils sont soumis, de plein droit ou sur option, à un régime réel d’imposition, ils doivent tenir :

une comptabilité ;
un compte de résultats ;
et un bilan à l’actif duquel ils inscrivent les biens loués.
Par ailleurs, suivant les dispositions de l’article 155-IV-2, du CGI, l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du même code, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du même code.
A défaut de remplir ces trois conditions cumulatives, l’activité est alors considérée comme exercée à titre non professionnel.

Or, en application de l’article 151 septies, VII, du CGI, les articles 150 U à 150 VH du même code, c’est à dire le régime de taxation des plus-values immobilières des particuliers, sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel.

Enfin, en application de l’article 150 U, I, du CGI, seules les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier ou d’un droit y afférent sont imposables.

Les transmissions à titre gratuit sont hors du champ d’application de ce dispositif (cf. BOI-RFPI-PVI-10-30-20130211 §1).

Le ministre a donc confirmé que « la donation d’un bien immobilier faisant l’objet d’une location meublée exercée à titre non professionnel ne constitue pas le fait générateur d’une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu. »