Louer meublé : Quelle rentabilité?

Publié par Ameublys

La question mérite d’être posée car le choix peut être cornélien entre la location d’un bien nu ou meublé ?

La location vide peut paraître moins rentable : le loyer est plus faible, mais en revanche les locataires restent plus longtemps, et les charges sont mois élevées. La location meublée est plus rentable car le loyer est plus élevé et la fiscalité plus attractive, cependant, le risque de vacation est plus important et les charges plus élevées.

La location d’un bien meublé offre un service complémentaire qui se paie. Le coût de ce service varie entre 10% et 30% en sus de la location d’un bien nu, mais avec une grande diversité selon l’emplacement géographique, la ville, et la rareté du bien. A titre d’exemple, un appartement T3 bien situé à Lyon se loue 850 euros, mais son prix en meublé grimpe à 1010 euros.

Si nous raisonnons sur la rentabilité locative brute (loyer annuel divisé par la valeur du bien x 100), la valeur obtenue augmente en moyenne de 1%. Cette valeur doit toutefois être appréciée en fonction de votre situation personnelle : régime fiscal, taux d’imposition, et conditions locales de la résidence (taxes, charges,…)

En règle générale, le fisc est plus généreux pour les locations meublées. Il prend en compte un abattement de 50% sur les loyers perçus, conte seulement 30% en bien nu. Dans les deux cas, la déclaration en régime réel permet de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunts,…) avec l’idée de minimiser le revenu foncier pris en compte par l’administration.

La location en meublé doit répondre à des critères d’ameublement et d’équipement élevés. Il ne faut donc pas se contenter d’un lit et dune table avec 2 chaises, mais viens proposer un bien avec de l’électro-ménager. Si votre bien offre un certain standing, il est vivement conseillé de prévoir une TV, une chaine Hi-Fi, et une décoration bien conçue.

En bien nu, le locataire apporte ses meubles. Il est donc logique qu’il prévoit de rester plus longtemps et qu’il apporte un certain soin. Votre rentabilité est ainsi plus stable.

En bien meublé, la durée moyenne de location est plus basse, et le bail est de 1 an. Les périodes de vacance sont plus fréquentes, et le risque de dégradation est plus important, sur le bien et sur l’ameublement.

La location en meublé doit observer une règle d’or : le montant de votre loyer doit être en phase avec le marché locatif. Le bien meublé se loue plus cher, mais le loyer ne doit pas être dissuasif, et la différence de loyer doit être justifié par le niveau de l’ameublement proposé. Il est donc à proscrire un ameublement et un équipement visiblement dégradé, ou trop ancien, qui ne sera perçu que comme un repoussoir.